借入可能額シミュレーター

借入可能額の逆算とは

住宅ローンを検討する時、「いくら借りられるか」より「無理なく返せる金額か」から逆算する方法が安全です。 毎月の家計から「これなら毎月払える」金額を決めて、その範囲で借りられる金額を計算します。

返済負担率の目安

年間返済額 ÷ 年収 ＝ 返済負担率。一般的に20〜25%以内が安全圏とされます。フラット35では年収400万円未満で30%、400万円以上で35%が上限です。

「借りられる額」と「返せる額」の違い

銀行が出す融資可能額は、年収・勤続・他借入で決まり、返済負担率35%程度まで認める場合があります。一方、家計上の無理なく返せる額は20〜25%。両者には大きな開きがあります。

• 融資上限まで借りると、教育費・老後資金が圧迫されやすい
• 子供の独立費・修繕費・税金等の臨時支出を考慮
• 収入減（病気・転職・退職）リスクも視野に

借入額の年収倍率目安

• 年収倍率 5倍: 安全圏（教育費等への余裕あり）
• 年収倍率 6〜7倍: 標準（変動金利・低金利時代の現実的水準）
• 年収倍率 8倍以上: 注意（金利上昇・収入減で家計圧迫リスク）

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よくある間違い・注意点

• 「借りられる額」と「借りるべき額」は違う：審査が通る上限と、無理なく返せる金額は別。返済負担率25-30%が安全な目安。
• 諸費用を忘れない：物件価格の3〜10%が諸費用（保証料・登記・印紙・引っ越し代）。手付金とは別に必要です。
• 団信加入が条件：住宅ローンの多くは団体信用生命保険への加入が必須。健康状態によっては融資不可。
• 金利は「審査金利」ベース：金融機関の審査では実際の金利より高い「審査金利」（3-4%）で返済負担率を計算します。
• 頭金20%が理想：頭金が物件価格の20%あれば金利優遇を受けやすく、月々の返済も楽になります。

よくある質問（FAQ）